Rozbudowy, przebudowy, modernizacje i rewitalizacje – w naszej pracy z tego typu projektami mamy do czynienia w zasadzie na co dzień. Co więcej, spora część z nich to rozbudowy lub przebudowy realizowane przy zachowaniu normalnego funkcjonowania istniejącego obiektu.
Rewitalizacja to słowo pochodzące z łaciny, a jego dosłowne znaczenie to przywracanie do życia. W urbanistyce pojęcie to oznacza programy naprawcze realizowane w zdegradowanych obszarach miejskich, z kolei w architekturze – odnawianie i przebudowywanie już istniejących budynków. Przebudowa lub rozbudowa zastanego budynku wydaje się procesem mniej skomplikowanym niż stawianie go od zera. Czy tak jest faktycznie? Niestety, nie. Inwestycje tego typu różnią się znacznie od standardowej budowy nowego budynku i to już od etapu przygotowania i projektowania, a te prowadzone na funkcjonujących obiektach – przykładowo zakładach produkcyjnych funkcjonujących w ruchu ciągłym – rządzą się swoimi własnymi regułami.
Zrozumienie potrzeb inwestora i ich konfrontacja z realiami ma tu kluczowe znaczenie. – W praktyce praca zespołu odpowiedzialnego za modernizacje lub rozbudowę przypomina w dużej mierze pracę detektywa. Kluczową rolę w całym procesie odgrywa bowiem informacja – tłumaczy Grzegorz Czaus, Główny Architekt w Miastoprojekt Wrocław. – Największym utrudnieniem i zagrożeniem dla prowadzenia inwestycji na istniejącym obiekcie jest niejasny stan zastany. W okresie pomiędzy powstaniem budynku a rozpoczęciem prac rewitalizacyjnych mogły zostać wykonane roboty, które zmieniły pierwotny projekt. Przykładowo, mogą to być prace związane z przebudową sieci gazowej czy elektrycznej. Jeśli po stronie inwestora zmienili się pracownicy odpowiedzialni za dane procesy zdarza się, że brakuje niezbędnych informacji i dokumentacji. W efekcie może dojść do sytuacji, w której projektanci, przygotowując projekt rozbudowy zakładu, będą bazować na nieaktualnych informacjach, a rezultat ich prac będzie niemożliwy do wdrożenia– zwraca uwagę nasz ekspert.
Praktyka pokazuje, że czas zainwestowany na etapie przygotowań i projektowania zwraca się na etapie realizacji. Zasada ta sprawdza się przy każdej inwestycji, ale przy przebudowach i rozbudowach istniejących budynków niepotrzebny pośpiech na tym etapie może mieć kluczowe znaczenie dla prawidłowego przebiegu realizacji w trakcie budowy.
Podstawowe kwestie, jakie należy omówić i określić z inwestorem przed przystąpieniem do planowania rozbudowy lub przebudowy obiektu, który w trakcie trwania prac budowlanych nie może zostać wyłączony z ruchu, to jakim procesom lub osobom, przez jaki czas i w jaki sposób realizowane prace będą zakłócać normalne funkcjonowanie. Nie sposób wymienić wszystkich wyzwań, które należy uwzględnić. Najważniejsze z nich dotyczą zarówno projektowania, jak i samej realizacji:
Określenie stanu faktycznego i prawnego istniejącej infrastruktury, ze szczególnym uwzględnieniem weryfikacji zgodności istniejącej dokumentacji z przeprowadzoną wizją lokalną i zapisami MPZP.
Identyfikacja ryzyk dla funkcjonowania obiektu i bezpieczeństwa pracowników inwestora w związku z realizacją prac budowlanych.
Ustalanie warunków bezpiecznego prowadzenia prac budowlanych, rozbiórkowych i montażowych na terenie czynnego obiektu oraz podział obowiązków z tym związanych pomiędzy inwestora i generalnego wykonawcę.
Wydzielenie strefy podlegającej przebudowie w sposób bezpieczny dla ludzi przebywających w funkcjonującej części obiektu i zapobiegający uszkodzeniom bądź zakłóceniom pracy działających maszyn i urządzeń.
Uzgodnienia dotyczące realizacji robót budowlanych na czynnych instalacjach lub na terenie obiektu nie będącego placem budowy.
Zabezpieczenie konstrukcji na styku starej z nową.
Identyfikacja zagrożeń pod kątem przygotowania Instrukcji Bezpiecznego Wykonywania Robót (IBWR), w tym zagrożeń nietypowych, w związku ze specyfiką projektu.
Uzgodnienia lokalizacji zaplecza budowy, w tym placów składowania i miejsc parkingowych dla potrzeb generalnego wykonawcy.
Uzgodnienia dotyczące wykorzystania dróg wewnętrznych do potrzeb obsługi budowy.
Zmiany w organizacji kontroli dostępu – podział na część dostępną dla dotychczasowych użytkowników, zaopatrzeniową i budowlaną.
Wszystkie wymienione elementy sprowadzają się tak naprawdę do świadomości, że prace na istniejących i funkcjonujących obiektach wiążą się z koniecznością pogodzenia interesów inwestora, wykonawcy oraz użytkowników obiektu. A to nie jest łatwe. Szczególnie wymagające są tu zwłaszcza przepięcia instalacji sanitarnych i elektrycznych, które wymagają prowadzenia prac w godzinach nocnych lub weekendowych, a nawet czasowego wyłączania obiektu z funkcjonowania. Istotne jest także ograniczenie pylenia i kurzu podczas prowadzenia prac np. na styku istniejącego i nowego budynku. Jest to szczególnie ważne przy zakładach, w przypadku których nadmierne pylenie i zakurzenie uniemożliwia ich normalne funkcjonowanie – dotyczy to, chociażby, branży spożywczej czy medycznej. W takim przypadku niezbędne jest planowanie prac nie tylko z odpowiednim wyprzedzeniem, ale również odpowiednimi metodami. Podobnie ma się kwestia generowanych drgań, które mogą wpływać na przebiegające w zakładzie procesy produkcyjne. W takiej sytuacji niemożliwe jest prowadzenie standardowymi metodami niektórych prac, takich jak np. wbijanie ścianek szczelnych – konieczne jest ich wciskanie, które jest znacznie trudniejsze, a przy tym bardziej czasochłonne i kosztowne.
Rozważając zależności pomiędzy wykonawcą a pracownikami korzystającymi na co dzień z budynku warto mieć również na uwadze takie kwestie, jak chociażby możliwość usytuowania biura budowy. Z uwagi na konieczność codziennego funkcjonowania budynku i jednoczesne prowadzenie prac, organizacja biura budowy i pełnego zaplecza jest zadaniem trudnym, a czasem wręcz niemożliwym.
Należy mieć również świadomość, że prowadzone prace mają wpływ nie tylko na codzienne funkcjonowanie zakładu, ale również stanowią zagrożenie dla konstrukcji samego budynku. Z potencjalnych zagrożeń i sposobów przeciwdziałania im warto wymienić chociażby:
Uszkodzenia elewacji przy transporcie poziomym lub pionowym – sposobem na ich uniknięcie są dodatkowe zabezpieczenia mechaniczne, np. osłony lub stosowanie lin prowadzących transportowane materiały.
Uszkodzenie fundamentów przy wykopach – zabezpieczenie fundamentów możliwe jest poprzez ściany szczelinowe, pale i grodzice, zatem te rozwiązania powinny zostać ujęte w projekcie wykonawczym.
Osiadanie fundamentów poprzez wibracje lub odwodnienie – w tym przypadku rozwiązaniem może być regularne badanie osiadań wskazanych punktów budynku przez geodetę.
Powyższe zasady możemy przyjąć jako generalne wytyczne przy prowadzeniu prac na istniejących i funkcjonujących zakładach, jednak – jak w pierwszej części artykułu podkreślał nasz ekspert Grzegorz Czaus – nie wszystkie niezbędne informacje będą dla nas dostępne „od ręki”. Dlatego kluczowa jest zdolność przewidywania, która wynika w ogromnej mierze z doświadczenia pracowników. – Sytuacje, w których brakuje informacji, są różnorakie. Czasami dotyczą prac wykonanych w obrębie budynku, w innych przypadkach – wokół niego (przykładowo ścieżek czy krawężników). Naprawdę warto wykonać dokładną wizję w terenie, zweryfikować stan faktyczny i następnie porównać go z posiadaną dokumentacją. Przy czym koniecznie upewnić się, że dokumenty, które posiadamy są aktualne – zaznacza Główny Architekt Miastoprojekt Wrocław. – Osobną kwestią jest weryfikacja zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego w kontekście planowanych przez inwestora zmian. Chociażby zapis mówiący o procentowym występowaniu terenów zielonych może uniemożliwić rozbudowę zakładu czy dobudowanie dodatkowej infrastruktury (np. parkingu) lub wymusza stosowanie niestandardowych rozwiązań, takich jak budowa dachu zielonego – dodaje Grzegorz Czaus.
Miastoprojekt Wrocław od lat prowadzi roboty rewitalizacyjne i rozbudowy budynków, a nasze realizacje obejmują również zadania szczególnie wymagające, jak chociażby nadbudowa piętra Szpitala MSWiA w Opolu przy zapewnieniu ciągłego, normalnego funkcjonowania jednostki. Doświadczenie zebrane na realizowanych przez nas inwestycjach procentują wiedzą i zdolnością przewidywania, które z kolei przekładają się na sprawność, terminowość oraz efektywność kosztową prowadzonych przez nas działań.
